Op weg naar grootschalige woningrenovaties

Vorig jaar hebben Benjamin den Butter en Nico van Ginkel, twee gedreven professionals, het optopcollectief Zuid-Holland opgericht. Den Butter, in het dagelijks leven advocaat en Van Ginkel, expert in het verduurzamen van woningen, willen met het collectief Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) die geïnteresseerd zijn in het optoppen van hun gebouwen een 'one-stop-shop' bieden. Daarbij heeft het tweetal met het collectief, dat overigens de steun krijgt van de provincie Zuid-Holland, voor ogen om VvE’s volledig te ontlasten. “We begeleiden ze gedurende het volledige proces van het toevoegen van extra verdiepingen,” zegt Nico van Ginkel.

Optoppen

Optoppen biedt VvE's de mogelijkheid om hun vastgoed te optimaliseren, extra woonruimte te creëren en daarmee de waarde van hun gebouwen te verhogen. Door bestaande gebouwen te verhogen in plaats van nieuwe te bouwen op onbebouwde terreinen, helpt het optoppen tevens de verstedelijking te beperken. Dit betekent dat er minder druk wordt uitgeoefend op groene gebieden en waardevolle natuurlijke habitats.

“

We begeleiden ze gedurende het volledige proces van het toevoegen van extra verdiepingen

Nico is procesmanager en ziet dat dezelfde natuur ook als een rode draad door het hele proces van optoppen is verweven. “Bij renovatie of optoppen moet altijd een flora- en fauna-onderzoek uitgevoerd worden. Bij 90 procent van de huizen in Nederland zitten vleermuizen, huismussen of gierzwaluwen. Als blijkt dat er plekken zijn waar deze dieren zouden kunnen zitten, moet er eerst een voorjaars- en najaarsonderzoek plaatsvinden. Als blijkt dat een van de diersoorten aanwezig is, moet er een ontheffing aangevraagd worden. Je moet mitigerende maatregelen nemen, zoals afdichten van gaten in spouwmuren en ophangen van vleermuiskasten.” Hij wil er maar mee zeggen dat het een complex proces is. 

Uitdagingen

Benjamin: “Ik voel mij altijd al betrokken bij duurzaamheid. Tijdens mijn afstuderen als advocaat kwam ik met het thema ‘optoppen’ in aanraking. Het is een snelle en duurzame manier om de woningnood te helpen te bestrijden.” Als privaatrechtelijk advocaat ziet hij dat er nog wel een aantal hobbels te nemen is. Zo is volgens hem bijvoorbeeld het appartementsrecht een belemmerende factor. Het maakt het opschalen van het aantal woningen moeilijk. “Momenteel dienen alle stemmen binnen de VvE bij de vergadering aanwezig te zijn. Bovendien moet 100 procent van de aanwezige stemmen met het besluit akkoord gaan.”

De belangrijkste aanpassing is dan ook het aanpassen van het appartementsrecht waarbij je binnen de VvE met een meerderheid van twee derde besluiten kan nemen. “Daarnaast,” legt hij uit, “zijn VvE’s ook niet bevoegd om woningen te leveren. Zij kunnen wel besluiten om een gebouw uit te breiden. Daarmee ontstaan nieuwe woningen die ook verkocht moeten worden. Voor de overdracht van een nieuwe woning moet een notaris worden ingeschakeld. Hiertoe is de VvE niet bevoegd. Zo zijn er een aantal factoren die het niet makkelijk maken om met gebouwen aan de slag te gaan.” 

“

Het is een snelle en duurzame manier om de woningnood te helpen te bestrijden

Bij het optoppen van woningen moet het bestemmingsplan vaak worden gewijzigd om de uitbreiding van de bestaande gebouwen mogelijk te maken. Dit vereist een zorgvuldig proces van overleg en besluitvorming, waarbij verschillende belanghebbenden betrokken zijn, zoals de lokale gemeente, bewoners, ontwikkelaars en andere partijen die gevolgen ondervinden van de veranderingen. “Er moeten verschillende aspecten worden overwogen, zoals de impact op de omgeving, de infrastructuur, de parkeergelegenheid en de leefbaarheid van de buurt,” zegt Van Ginkel.

Lectoraat Nieuwe Energie in de Stad

Het lectoraat Nieuwe Energie in de Stad van de Hogeschool Utrecht streeft ernaar kennis te ontwikkelen en te delen met bedrijven, instellingen, overheden en burgers. Het doel is om steden duurzamer en leefbaarder te maken. Timo Walraven zet zijn vaardigheden en expertise in bij het Lectoraat Nieuwe Energie in de Stad. Hij heeft een achtergrond in Built Environment en heeft zijn opleiding aan de Hogeschool van Utrecht afgerond. Binnen deze organisatie richt hij zich op het uitvoeren van onderzoek naar de cruciale vraag: waar staat wat?

“

We kunnen een basisprofiel maken van een woning waardoor wij precies kunnen laten zien welke eigenschappen het huis heeft

Door het gebruik van diverse open databronnen, zoals de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) en de Basisregistratie Kadaster (BRK) en gedetailleerde lucht- en straatbeelden onderzoekt Walraven hoe op grote schaal de eigenschappen van woningen verzameld kunnen worden. Dit zogenaamde woning-DNA omvat een breed scala aan kenmerken die van invloed zijn op het renovatieproces. Denk hierbij aan het aantal verdiepingen, het type balkon, de aanwezigheid van een dakkapel en zelfs sociale aspecten zoals de locatie van de woning in een bepaalde wijk.

Timo: “Het is aan ons om een totaalplaatje van de bestaande woningbouw in Nederland in beeld brengen. We kunnen met alle beschikbare data een gebouw-DNA maken. Door de buitenkant van een gebouw te herkennen kunnen we de binnenkant voorspellen. We kunnen een basisprofiel maken van een woning waardoor wij precies kunnen laten zien welke eigenschappen het huis heeft. Dit kunnen we koppelen aan een project dat reeds in ons bestand aanwezig is. We kijken of we de offerte die gemaakt moet worden, kunnen reproduceren op basis van het DNA in ons bestand. We willen leren van de renovaties die we doen in plaats van het steeds opnieuw dezelfde cyclus te doorlopen”.

Initiatieven

Met deze innovatieve aanpak en de samenwerking tussen verschillende stakeholders wordt er een belangrijke stap gezet richting grootschalige woningrenovaties. Timo: “Momenteel draaien we een productiepilot voor Future Factory. Zij hebben als doel een programmatische aanpak te ontwikkelen voor grootschalige en geïndustrialiseerde verduurzaming van woningen en woongebouwen. We bepalen of woningen van een wooncorporatie geschikt zijn voor een ‘Future Factory’-propositie. Doormiddel van een gefaseerde aanpak hopen we een significante bijdrage te leveren aan het verduurzamen van woningen en woongebouwen op een geïndustrialiseerde en grootschalige manier.”

“

Door middel van deze, in Nederland ongebruikelijke, bouwmethode kon een glazen woongebouw van maar liefst 70 meter hoog worden gerealiseerd

Ook binnen de wereld van het optoppen zijn al goede voorbeelden te vinden. Benjamin: “In het hart van Rotterdam bevindt zich de Karel Doorman, een unieke combinatie van restauratie en nieuwbouw. Op de top van het Ter Meulen-winkelgebouw uit 1948, een monument van de wederopbouw, is een opvallend lichte constructie van staal en hout geplaatst. Door middel van deze, in Nederland ongebruikelijke, bouwmethode kon een glazen woongebouw van maar liefst 70 meter hoog worden gerealiseerd. Dit indrukwekkende gebouw herbergt 114 woningen en 156 parkeerplaatsen.”

Veranderingen

Het drietal voorspelt dat er de komende jaren veel gaat veranderen als het gaat om de uitbreiding en verduurzaming van de (bestaande) woningbouw. “Stedenbouwkundige regels en voorschriften zullen bepalend zijn voor de toekomst van het optoppen van woningen,” zegt Den Butter. Nico van Ginkel knikt: “Steden en gemeenten kunnen beleid ontwikkelen om het optoppen van gebouwen te bevorderen en het proces te vergemakkelijken. Bijvoorbeeld door het aanpassen van wetgeving, vergunningsprocedures of het bieden van financiële prikkels.” Ze zijn er van overtuigd dat de groeiende bevolking en de toenemende behoefte aan betaalbare woningen het optoppen van gebouwen aantrekkelijker maakt. Walraven: “Het biedt een manier om bestaande gebouwen efficiënter te benutten en de beschikbare woonruimte uit te breiden zonder de stedelijke footprint te vergroten.”