‘De grootste tegenstander moet je ambassadeur worden’

Op de vraag of Creative City Solutions nu een ontwikkelaar of een systeemontwikkelaar is, schiet Hertzberger in de lach. “We hebben lang geworsteld hoe we ons precies moeten omschrijven. Wellicht is impactontwikkelaar de beste omschrijving.”

Omdat? “Nou ja”, verduidelijkt Hertzberger ,”we proberen eigenlijk met elke keuze impact te maken, zowel voor het verduurzamen als voor het optoppen. Op het gebied van optoppen zijn we procesbegeleider en risicodrager voor het project. We hebben geen grondposities, dat heeft de VvE als eigenaar van het dak. Het is dus een project van de VvE.”

Ook het verdienmodel is volgens El Ayadi en Hertzberger anders dan bij de klassieke ontwikkelaars. “Wij zijn heel transparant in ons verdienmodel. Onze verdiensten zitten in de uren die wij steken in de begeleiding van de VvE.” Het begint voor Creative City Solutions bij het probleem. Hertzberger: “Het probleem is dat VvE's, of eigenlijk iedereen in Nederland die een woning bezit, moeten verduurzamen. Alleen is verduurzamen gewoon erg complex en duur.” Tegelijkertijd moet er volgens hem wel iets gaan gebeuren omdat wanneer de eigenaren verduurzamen op de lange baan schuiven, hun woning minder waard gaat worden. “Dan kan je dus uitzoeken of optoppen de verduurzaming kan financieren. We moeten in de systematiek gaan denken, dan wordt het uiteindelijk weer goedkoper voor de VvE om een oplossing toe te passen.”

Lesauto

Dat gehele proces van onderzoek tot en met uitvoering faciliteert Creative City Solutions. “Wij gebruiken”, zo legt El Ayadi uit, “vaak de vergelijking met een lesauto. Je zit dan in de auto en je moet gaspedaal, koppeling, remmen en knipperlichten bedienen. En je moet ook nog op de weg letten en daadwerkelijk rijden. Wij nemen niet alleen de positie van de rijinstructeur in maar nemen ook alle noodzakelijke handelingen over. De VvE hoeft alleen maar te focussen op beslissingen als links- of rechtsaf slaan of rechtdoor. Wij zorgen voor de onderbouwde informatie zodat je net als bij optoppen het gesprek krijgt over hóe gaan we verduurzamen in plaats van gaan we verduurzamen? We zien dit soort inhoudelijke gesprekken echt als de sleutel tot succes.”

Creative City Solutions heeft inmiddels dan ook al een flink trackrecord opgebouwd met het begeleiden van VvE’s naar succesvolle optop-projecten. Zo realiseerde het bijvoorbeeld bij twee VvE’s, tien duurzame woningen op het dak van het appartementencomplex in de Arent Janszoon Ernststraat in Amsterdam. “Met de opbrengst hebben we het hele pand opgeknapt en een impuls kunnen geven tot verduurzamen. Maar we hebben ook het achterstallig onderhoud weggewerkt. Het complex heeft bijvoorbeeld een nieuwe lift, trap, hal en entree gekregen”, vertelt Hertzberger.

“

Met de opbrengst hebben we het hele pand opgeknapt en een impuls kunnen geven tot verduurzamen. Maar we hebben ook het achterstallig onderhoud weggewerkt

Het zijn mooie berichten waar je menig VvE enthousiast voor moet krijgen. Toch zijn ze bij Creative City Solutions nog geen enkele keer een VvE tegengekomen die direct ‘ja’ zei. “Dat is ook heel logisch. Dat komt omdat mensen niet precies weten hoe het gaat, welke keuzes nodig zijn en dan gaan vaak emotie en angst opspelen. En daarom krijg je in eerste instantie vaak geen ‘ja’. Dat we toch aan boord blijven heeft vaak te maken met de manier waarop wij samen met de VvE kennisdelen over het optoppen. Daarnaast zijn er vaak een paar bestuursleden die er wel wat in zien, anders was het proces nooit van start gegaan.” Hertzberger herinnert zich een bijeenkomst waar ze zoals hij het noemt min of meer zijn wegbonjourd. “De volgende dag kregen we een mail met, ik geloof wel, veertig vragen. Die vragen varieerden van ’of het technisch allemaal wel mogelijk was’ tot en met ‘welke overlast het zou gaan geven’? Vervolgens hebben we al die vragen beantwoord en zij we alsnog in gesprek gegaan. Uiteindelijk is degene die toen het hardste schreeuwde en echt tegen was onze grootste ambassadeur geworden. De les hieruit is dat zelfs de grootste tegenstanders na een open en diepgaand gesprek de meerwaarde inzien van optoppen”.

“

Je moet begrijpen dat mensen op de bovenste etage eigenlijk niet op bovenburen zitten te wachten

Om dat te doen is het aldus het tweetal belangrijk om begrip te hebben voor de emoties. “Je moet begrijpen dat mensen op de bovenste etage eigenlijk niet op bovenburen zitten te wachten. De zittende bewoners krijgen altijd het recht van eerste koop dus wellicht kunnen ze naar de nieuwe woningen verhuizen. Verder proberen we de grootste tegenstanders zo veel mogelijk bij de bouwcommissie of verduurzamingscommisie te betrekken. Juist die tegenstem heb je ook nodig om te begrijpen of er überhaupt binnen de VvE draagvlak is om op te toppen. Uiteindelijk,“ vertelt El Ayadi, “is het een complexe puzzel die in elkaar moet worden gezet.”

Leercurve

In het begeleiden van de VvE is wel een leercurve doorgemaakt. Hertzberger: “Door de complexiteit van het concept komen er veel verschillende vragen naar boven. Daarom is een goed gestructureerd proces met ruimte voor alle disciplines en vragen cruciaal. Door het de ene keer over de bouwkundige zaken te hebben en de volgende keer over het financiële deel isoleer je het onderwerp en is er ruimte voor diepgaande gesprekken. Wat we soms zien is dat degene die voornamelijk in het ene onderwerp geïnteresseerd is, dan niet bij de andere bijeenkomst aanwezig is. Daarnaast zien we vaak dat het ene lid denkt: ‘mijn buurman zit heel erg op de financiële kant. Als hij ermee akkoord is, dan vertrouw ik hem. En die buurman zal op zijn beurt denken mijn buurman let op mogelijke overlast, dus als hij zegt dat het goed is dan zal het ongetwijfeld goed zijn. Met andere woorden, je krijgt binnen de VvE een soort van vertrouwen die door andere leden wordt gevormd.”

“

Hoe meer vve’s samen optrekken tijdens het verduurzaming- en optop vraagstuk hoe betaalbaarder het wordt

Creative City Solutions bouwt niet zelf maar werkt met verschillende partijen samen. “De concepten die zij bieden zijn al beproefd. Uiteindelijk”, zegt El Ayadi, “kan een VvE niet de kosten dragen om het leergeld voor andere VvE’s te betalen. We zitten vooral met de uitdaging om de woningen betaalbaar te bouwen. En om het optoppen betaalbaar te kunnen maken heb je vaak een grote partij nodig die enerzijds het leergeld erin kan steken en anderzijds ook de visie en de capaciteit heeft om op grote schaal veel woningen te bouwen. Daarnaast moet je denken in clusters. Hoe meer VvE’s samen optrekken tijdens het verduurzaming- en optop vraagstuk hoe betaalbaarder het wordt. Want deze markt gaat echt groeien, daar zijn wij van overtuigd.”